HOUSE-ZOO株式会社は、大切なペットと快適な暮らしができるオンリーワンのシェアハウス、「HOUSE-ZOO」を実現します。 また、そのノウハウを生かし、賃貸併用住宅(シェアハウス併用住宅)や、空き家活用によるペット可シェアハウスの企画管理運営を行っています。ペット可物件のマンションやアパートの仲介やご紹介も行っています。

シェアハウス経営の最新情報

このページでは、シェアハウス事業を手掛け、「一般社団法人日本シェアハウス協会」の支部長兼渋谷区支部長としても活動しているHOUSE-ZOOが、シェアハウスのオーナーを検討されている人に向けて最先端のシェアハウスの情報をお伝えします。興味がある方もない方もぜひご覧下さい。

国交省と共同で作成したシェアハウスガイドブック(国交省パンフレット)を要約した内容となります。

ここをご覧になられている皆さんはご存知だと思いますが、いま、一つの賃貸物件で共同生活する、「シェアハウス」と呼ばれる共同居住型賃貸住宅が話題を集めています。

主に若年単身世帯から注目されているシェアハウスは、賃貸住宅の一種ですが、一般の賃貸住宅とは異なり、リビング、台所、浴室、トイレ、洗面所等を他の入居者と共用で使用し、これら共用部分の利用や生活ルールが設けられていることが多い点が特徴です。

2017年11月現在、シェアハウスの入居者は、20~30歳代の社会人や学生が最も多くなっていますが、今後は低額所得者、高齢者、障害者といった住宅の確保に配慮を要する人々(「住宅確保要配慮者」といいます。)も増えていくと想定されます。

また、国においても、住宅確保要配慮者の入居ができる賃貸住宅について、その改修費等に対して一定の要件のもと支援を行う、新たな住宅セーフティネット制度が創設されました。この制度を活用すると、一戸建住宅をシェアハウスに用途変更するために必要となる改修工事について、設計費も含めて補助の対象とすることが可能です。これにより空き家等を活用した住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の供給が期待されています。これは、国がシェアハウスを認めているということなのです。

(出典)入居時の就業形態:「H29シェアハウス入居者・入居経験者(回答数1,000名)に対するアンケート調査」、その他:

「H29シェアハウス運営管理事業者(回答数123事業者)に対するアンケート調査」

 

シェアハウスの運営の流れ

まずは、シェアハウスの運営の流れを説明します。

運営方式によって項目に違いが生じますが、ここではオーナーさんのみで運営する場合の最低限必要になる項目を紹介します。

 

空き家を賃貸住宅やシェアハウスに活用することのメリット

もし、あなたが空き家をお持ちでしたら、賃貸住宅やシェアハウスとして活用することをおすすめします。

平成27年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行され、同法の施行により、周辺に悪影響を及ぼす空き家については、市区町村長による助言・指導、勧告、命令、代執行が可能となりました。空き家の管理責任は所有者とされているので、あなたが空き家を持っている場合は先ほどの法律に抵触しないようにする義務が発生します。

空き家を賃貸住宅として活用することは法を守るための手段ですが、住宅の不具合を早期に発見できる可能性や賃料収入等の経済的なメリットもあります。

 

メリットのまとめ

・建物の長寿命化につながる

・将来的に自己用に使う可能性を残せる

・賃貸収入(シェアハウスの場合複数人から賃料を得られる)

・相続税制上の優遇が受けられる

 

住宅確保要配慮者専用のシェアハウスとしての活用

住宅確保要配慮者専用の住宅として登録することで、バリアフリー工事などの改修費補助や所得の低い入居者に対する家賃補助などの支援制度を受けることができます。

日本の総世帯数が減少していく一方で、65歳以上の単身世帯は今後10年間で100万世帯増加すると推計されており、早い段階で住宅確保要配慮者に対する取組を行うことが必要です。

 

シェアハウスの運用や留意点

これまでメリットをお伝えしてきましたが、シェアハウス経営は簡単ではありません。そのため、運営管理事業者に運営を一任したり、一部作業の委託をすることを推奨します。

改修工事や手続きについて

空き家等の物件をシェアハウスとして活用する場合には、寄宿舎への用途変更が必要です。その際、建築基準法への適合や建築確認、消防法等の関係法令の厳しい基準の対応等が必要となる場合があるので、建築士、地方公共団体、管轄の消防署、シェアハウスの運営管理事業者、金融機関等の専門家と相談しながら進めないといけません。

改修工事は、共用部分として居住人数に応じた数の便所、浴室、洗面設備、洗濯室等を適切に設置すること、専用部分として一人当たりの居室面積が適切に設定されることが必要です。また、洗濯機など、生活に欠かせない共有設備の用意も必要です。

専門家を介さずこれらの条件をクリアするのはとても大変です。

 

入居者募集段階での留意点

・入居者の募集方法

入居者の一般的な募集方法は、シェアハウス物件を取り扱う民間ポータルサイトへの物件の掲載や、運営管理事業者の自社ホームページへの掲載です。募集開始から契約までの流れを説明します。

・問い合わせ対応

まず、入居希望者が他の入居者と協調して生活を送ることができるか確認することが必須です。運営管理事業者の多くはこの内覧対応や面談等を入居審査の一つとして実施しています。

・内覧、面談

内覧や面談において、入居希望者の入居動機、他のシェアハウスへの入居経験の有無、職業や生活リズムなどについて確認を行うとともに、入居後の生活のイメージ、設定されている生活ルールなどについて具体的に説明し、疑問点・不明点をなくします。

・申込み

申込みに至った場合、契約に際して入居希望者に準備してもらう書類等を案内し、契約に備えます。入居希望者に準備してもらう書類としては、本人確認書類(免許証や保険証の写し、外国人の場合は在留カード等)、必要に応じて連帯保証人の同意書、所得証明などが考えられます。このとき、契約条件の事前説明や生活ルールの読み合わせを行うことも、トラブルの未然防止として有効なので必ず行うことを推奨します。

契約段階での留意点

契約類型

入居者との契約を交わす場合は普通建物賃貸借契約(民法第601条)と定期建物賃貸借契約(借地借家法第38条)の二種類の内どちらかとなります。一般にシェアハウスの賃貸借契約では、定期建物賃貸借契約が用いられることが多いです。

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の相違点

契約条件に関する留意点

原状回復家賃及び共益費以外の金銭(敷金・デポジット、礼金)と連帯保証人又は保証会社の取り扱いについては運営管理事業者又は物件毎に異なっている状況です。下記の図をご覧ください。

なお、一般の民間賃貸住宅徴収する管理費は、シェアハウスでは共用部分の消耗品の購入・補充、共用部分・専用部分の水道光熱費等含めた共益費として徴収することが多いです。

原状回復について

国土交通省では、賃貸住宅の退去時の原状回復に関する契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にした「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」を公表しています。シェアハウスも一般の賃貸と同様に契約時に原状回復に関する取扱いを規定することが、退去時の不要なトラブルを防ぐことができます。とくにシェアハウスは、複数の入居者で共同利用するため、共用部分は入居者の故意や過失等による損耗等の責任の所在を明確にすることが難しいです。

契約書とは別に書類を用意して取決めをすることをおすすめします。

生活ルールの設定

シェアハウスは複数の入居者が共同生活を行うので、ルールづくりを行うことが欠かせません。多くのシェアハウスで設定されているルールを紹介します。

運営管理段階での留意点

日常的な運営管理とトラブルへの対応

シェアハウスでは一般の賃貸で起こり得るトラブルだけでなく、生活ルールや住宅所有者・運営管理事業者と入居者の各者が関わるトラブルに備えた契約条件の設定が必要です。

入居者同士のトラブルは基本的にルールに基づき、当事者同士で解決させるのが好ましいですが、住宅所有者や運営管理事業者が間に入ることもあります。いざという時のために下記のような対策を考えておきましょう。

退去段階での留意点

賃貸借契約終了による退去手続きの流れ

確保者を入居者とす意点

住宅確保要配慮者に対して、住宅所有者(家主)の大多数は拒否感を有している状況です。家賃の回収不安や他の住人とのトラブルの懸念の他、多くの理由が挙げられます。

高齢者:6割の家主が拒否

障害者:7割の家主が拒否

子育て世帯:1割の家主が拒否

外国人:6割の家主が拒否

 

上記の問題の解決のために平成29年4月26日に、改正住宅セーフティネット法が公布されました。今回の改正では、今後増加が見込まれる高齢者世帯などの住宅確保要配慮者のための住宅セーフティネット機能の強化の必要性や、空き家の増加などの課題に対応するため、民間賃貸住宅や空き家等を活用した住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度や登録された住宅の改修・入居への支援措置等を内容とする制度が創設されました。

登録制度とは、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として賃貸人が都道府県等に登録するものです。

1登録住宅の情報を都道府県が開示

2一定のバリアフリー工事等の改修費を国・地方公共団体が補助

3 一定の家貸・家賃債務保証料を国・地方公共団体が補助

4所定の事項を都道府県等に登録(1戸単位で登録可)

5構造・設備、床面積等の登録基準への適合が要件

 

住宅セーフティネット法の登録基準

住宅確保要配慮者向けとして、一定の基準に適合するシェアハウスを都道府県等に登録することで、改修費の融資を受けることが可能です。さらに住宅確保要配慮者専用の住宅(専用住宅)とすることで、改修費の補助等の支援制度があります。シェアハウス(共同居住型賃貸住宅)の登録基準については下記のとおりですが、地方公共団体で基準が変わる可能性があります。

・耐震性を有すること

・住宅全体の床面積が15㎡×N+10㎡ 以上であること(N:居住人数、N≧2)

・各専用部分の定員は1人(※)として、床面積が9㎡以上であること(収納設備の面積を含む)

※被災者、DV被害者等で緊急に住宅の確保が必要な者は、一時的に定員を超えて入居できる。

・共用部分に、居間、食堂、台所、便所、洗面設備、

・洗濯室又は洗濯場、浴室又はシャワー室を設けること

・入居者の定員の1/5に相当する人数が一度に利用

有料老人ホームに該当する場合の届出

高齢者を入居させる場合(一部の居室を高齢者専用とする場合を含む)、「食事の提供」「介護」「掃除等の家事」「健康管理」のいずれかのサービスを提供する場合には有料老人ホームに該当するため、都道府県知事等への届出が必要です。

専用住宅は、一定の改修工事について、国又は地方公共団体の補助を受けることが可能です。詳細については国土交通省、最寄りの地方公共団体又は独立行政法人住宅金融支援機構で確認することができます。

 

住宅確保要配慮者向けの住まいのポイント

住宅確保要配慮者といっても、低額所得者、高齢者、障害者、ひとり親家庭、外国人など様々です。また、例えば、一口に高齢者といっても、それぞれの置かれている状況や本人の性格、将来の希望などによって必要な支援は様々です。そのすべてに家主が対応することはできません。

しかしながら、いくつかのポイントを押さえて関わることで、住宅確保要配慮者にとって暮らしやすい住まいとなり、また、家主にとっても、何かトラブルが起きても円滑に対応できるしくみをつくることができます。

・入居者のことを理解する

・気づくことができる環境を作る

・困った時は専門機関に相談する

 

住宅確保要配慮者の特徴と対応方法

それぞれの住宅確保要配慮者について注意点を書き起こしました。

下記を知ることで、安定した賃貸借関係の継続につながります。

高齢者

体の機能が衰え、移動時に転倒する恐れがあるので手すりの設置や床面を滑りにくくするなどの対策が大切です。また、認知症の対策のためにメモを活用してあげたり、周りの人間でサポートを行うことも大事です。

身体障害者

障害の状態に応じたバリアフリー化が必要です。視覚障害の場合には、契約書を読み上げたり点字化するなどにより、的確に伝える配慮が必要です。また、間取りや設備の位置など、視覚のみで捉えられる情報は点字や言葉などで伝える配慮が必要です。聴覚障害の場合には、筆談や視覚で知らせる工夫が必要です。

知的障害者

読み書きや計算などの知的機能に困難があります。言葉をうまく使うことができなかったり、理解がゆっくりです。あまりたくさんの言葉を使わずにゆっくりと話したり、より具体的な説明をすれば理解することができます。

発達障害者

生活の中で、言い表せないつらさを感じたり、対話、文字の読み書きなどがうまくできないことがあります。個々に合わせた落ち着ける環境づくりや、今できることから少しずつはじめることで、端的な説明、スケジュールの提示、マーカーや付箋を使うなどの工夫により、理解しやすくなります。

精神障害者

うつ病やてんかんなど様々な疾患があります。気持ちが落ち込んで自信がなくなる、必要以上に不安になるなどのほか、体がだるくて疲れがとれない、息苦しいなど身体面の症状など、多様な症状があります。相手の話に否定的な姿勢ではなく、相手の目をみてじっくりと話を聞くことで、落ち着いた気持ちでコミュニケーションできます。

子育て世代

子どもの怪我や、事故を防ぐための対策が大切です。子どもが留守番をしている時の防犯対策も大事です。子どもの走る音や話し声は騒音となりやすく、遮音性能の向上に留意する必要があります。

外国人

契約内容の説明は平易な日本語でゆっくり、はっきりと話す必要があります。後のトラブル防止のため、契約内容を丁寧に説明し理解してもらうことが必要です。数字に関しては紙に書くなどにより、誤解が少なくなります。

 

住宅確保要配慮者の入居に対する不安への対応策

1 家賃の滞納が心配 保証人がいない

家賃債務保証や代理納付制度を活用することで家賃が支払われます。

2 急病等の緊急時の対応が大変そう

かかりつけ医や、必要となるサービスをあらかじめ把握しておく

3 不慮の事故で介護が必要になったり、認知症になったら心配

かかりつけ医やその他の事業所と協力できる体制を整える

4 死亡時の原状回復や残置物処理が心配

家財整理や保険サービスに申し込みをしておく

 

入居者が一般( 社会人・学生)の場合

シェアハウスの入居者は、20~30歳代の社会人や学生が多くを占めているのが特徴です。運営管理を円滑に行うために入居者同士の生活ルールを設定したり、入居者同士が交流する機会を設けることが必要です。

入居者が外国人である場合の留意点

日本と外国の文化は多くの点で異なるので、管理者側が入居者の生活習慣を知った上で日本のルールを説明することが必要です。

入居者が高齢者・障害者である場合の留意点

高齢者や、障害者は高齢に伴う疾患や障害の特性の基礎知識を持っておくと、何かあった時にスムーズに解決することができます。また、事前に相談できる機関を把握しておくことで、トラブルがおきても速やかに初期対応を行うことができます。

入居者がひとり親世帯である場合

ひとり親世帯は、子どもと一緒に生活しているため、他の入居者以上に気配りを行う必要があります。

これまで、シェアハウスの情報をお伝えしてきましたが、もしこれから始める場合や経営・管理など、気になることがございましたら下記までお問い合わせください。

(シェアハウス経営に関する相談先)

▼HOUSE-ZOO株式会社 HP

http://www.house-zoo.com/

▼一般社団法人日本シェアハウス協会HP

http://japan – sharehouse.org /

▼一般社団法人日本シェアハウス連盟HP

http://japansharehouse.sakura .ne.jp/cms/

お問い合わせ TEL 03-3461-0012 9:00-18:00(日・祝日除く)

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